Пазарът на недвижими имоти в ОАЕ се срина след иранските удари – и най-лошото може тепърва да предстои

Пряките ирански ракетни и дронови удари по Дубай и Абу Даби в началото на март 2026 г. доведоха сектора до най-рязкото му обръщане от години насам. Корпоративните облигации на ОАЕ са сега с най-лошо представяне сред развиващите се пазари, а машината за финансиране, която работеше на пълни обороти само преди няколко седмици, е спряла напълно, както съобщава Bloomberg.

Петгодишният зелен сукук (ислямска облигация) на Sobha Realty, емитиран през септември миналата година, е спаднал с 8.5% този месец. Петгодишният сукук на Binghatti Holding — оценен през февруари, седмици преди конфликта – е загубил 7.8%. Arada Developments е с понижение от 6%. Облигациите на Damac с падеж през 2029 г. са спаднали с около пет цента. Индексът на недвижимите имоти на Дубайския финансов пазар спадна с 20% само за една седмица след ударите, заличавайки всички печалби, реализирани през 2026 г.

Fitch Ratings постави Binghatti под кредитен надзор за възможно понижение на рейтинга, посочвайки отслабващото търсене от страна на купувачите и нарастващия риск от анулиране на сделки.

Бурното заемане на средства спира

За да разберете мащаба на обрата, помислете какво се случваше точно преди него. Строителните предприемачи в ОАЕ емитираха близо $7 милиарда в облигации за недвижими имоти през 2025 г. – повече от двойно спрямо нивата от 2024 г. Само през януари и февруари 2026 г. на пазара се появиха още $2.7 милиарда. Предприемачите  финансираха мащабни проекти, залагайки, че търсенето ще се задържи.

Това няма да се случи, поне не с темпото, което те предполагаха. Този първичен пазар сега е фактически затворен. Новите сделки се отлагат. Емисиите на дълг в страните от Персийския залив са спаднали рязко, а плановете за набиране на капитал в сектора на недвижимите имоти в целия регион са в пауза.

Малкълм Кейн от RBC Bluebay отбеляза, че макар пазарите все още да не отразяват в цените си срив от типа на този от 2009 г., възходящият цикъл, който подхрани тази кредитна лудост, може да е пред резкия си край. Разликата има значение, но предлага ограничено утешение на инвеститорите, които притежават облигации, цените на които са били определени за съвсем различна среда.

Хипотезата за „безопасното убежище“ е под натиск

Привличането на чуждестранен капитал в Дубай отдавна се основаваше на историята за стабилност – бизнес-ориентиран, неутрален център, изолиран от регионални конфликти. Случаят вече не е такъв.

Консултантите по недвижими имоти отчитат 30% спад в запитванията от чуждестранни купувачи в началото на март. Богатите азиатски инвеститори, ключов двигател на неотдавнашния възходящ цикъл, според информациите проучват алтернативи, включително Сингапур и Хонконг. Промяната все още не е масова, но посоката е забележима.

Райън Леманд от Neovision Wealth Management го каза направо: продължителната несигурност подкопава яснотата, от която се нуждаят инвестициите в недвижими имоти. Купувачите и кредиторите не трябва да виждат катастрофа – достатъчно е просто да изгубят яснота за бъдещето.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

САЩ заделя $500 милиона за инвестиции за обработката на критични минерали

Предлагането вече беше проблем

Геополитическият шок засяга пазар, който вече имаше структурни въпроси, на които трябва да отговори. JPMorgan беше сигнализирал, още преди ударите, че траекторията на демографския растеж в Дубай може да не е достатъчна, за да поеме 300,000 до 400,000 нови жилищни единици, които се очаква да бъдат пуснати на пазара до 2028 г. Тази загриженост изглежда по-сериозна сега, особено ако заминаването на чужденците се ускори.

Fitch Ratings прогнозира корекция на цените от 10 до 15% в сегментите на жилищните имоти от среден клас и на етап „на зелено“ до края на 2026 г. Този диапазон отразява истинската несигурност относно това колко дълго ще продължи конфликтът и колко дълбоко ще бъде нанесена щетата върху доверието.

Разработчиците отблъскват – засега

Не всички са толкова притеснени, колкото се предполага. Binghatti, въпреки че се намира в центъра на напрежението на пазара на облигации, заяви на 13 март, че не е забелязала измеримо влошаване на реалните продажби на имоти или ликвидността и поддържа, че разполага с достатъчно парични резерви. Това може да е вярно – обикновено има закъснение между сътресенията на финансовите пазари и данните за продажбите на място.

S&P Global също отбеляза, че значителните фискални буфери на ОАЕ осигуряват значителна предпазна мрежа. Прогнозите за растеж за по-малките емирства като Рас ал-Хайма бяха намалени – от 3.6% до 2.0% – но финансите на федерално ниво остават стабилизиращ фактор.

Все пак фискалните резерви не преоценяват облигациите. А строителните предприемачи, които през последните две години натрупаха евтини дългове, за да финансират агресивна експанзия, сега се ориентират в пазар, който в рамките на няколко седмици промени мнението си за риска, който те представляват.