Частните имотни фондове, залагащи на застаряващото население и здравна инфраструктура, привличат рекорден капитал на фона на сривове в традиционния офис сектор в САЩ.
Обобщение
- Kayne Anderson затвори фонда си KAREP VII с $5.12 млрд.
- Целта от $3 млрд. беше надхвърлена със 70%.
- Фондът залага на жилища за възрастни, медицински офис сгради, студентски жилища и логистика.
- Строителството на медицински офис сгради пада с 26% през 2026 г.
На 22 май 2026 г. Kayne Anderson Real Estate приключи набирането на капитал за KAREP VII с окончателна сума от $5.12 млрд. – 70% над първоначалната цел от $3 млрд. и 86% повече от предходния фонд KAREP VI, затворен през ноември 2021 г. с $2.75 млрд. Това е най-голям частен имотен фонд, затворен в световен мащаб досега тази година, след като инвеститорите поискаха вдигане на твърдия таван от $4 млрд. заради значителното свръхтърсене.
Фондът ще разпредели капитала в 100 до 150 отделни сделки на стойност между $10 млн. и $300 млн., насочени към петдесетте най-големи метрополиса в САЩ. Ръководството на Kayne Anderson е вложило лично $65 млн., а целевата нетна вътрешна норма на възвращаемост е между 15% и 18%.
Защо точно тези активи
KAREP VII не е диверсифициран фонд в традиционния смисъл. Той се фокусира изцяло върху имоти, чието търсене не зависи от икономическия цикъл, а от демографски тенденции, които не се влияят от пазарните цикли.
Главният изпълнителен директор Ал Рабил говори за „начало на супер цикъл“ в алтернативните имоти – период, при който традиционните офис сгради губят стойност под тежестта на лихвените нива, докато нишови сектори с реално търсене се движат в обратна посока.
Националната заетост в сектора за жилища за възрастни в САЩ достигна 89.5% в първото тримесечие на 2026 г. – историческо ниво след 19 последователни тримесечия на ръст, според NIC MAP. Средният месечен наем е $5,479. В същото време строителството на нови единици е на най-ниско ниво от 2012 г. насам – около 20,000 имоти под строеж, при нужда от над 200,000 нови единици до 2028 г., за да бъде задоволено търсенето.
Причината е, че над 10,000 американци навършват 65 години всеки ден, а популацията над 80-годишна възраст се очаква да нарасне с 36.6% през следващото десетилетие спрямо едва 5% ръст за общото население. Дългосрочните прогнози на Grand View Research сочат, че до 2040 г. пазарът ще изисква 1 милион нови имоти.
При медицинските офис сгради (MOB) картината е сходна. Според CBRE 2026 Healthcare Outlook завършеното строителство в сегмента ще спадне с 26% тази година до най-ниско ниво от над десет години поради скъпото финансиране и регулаторна несигурност. Същевременно средната продажна цена на MOB актив е достигнала $310 на кв. фут спрямо $200 за традиционни офис сгради, а институционалната доходност е слязла до 6.3%-6.4% – индикатор за силно инвеститорско търсене.
Позицията на пазара
Kayne Anderson не е единственият играч в този сегмент. Harrison Street Real Estate Capital работи почти изцяло в сектори с демографско търсене – студентски жилища, жилища за възрастни, биотех площи и дата центрове. Blackstone пренасочи значителна част от портфолиото си от офис към индустриални активи и студентски жилища, включително чрез придобиването на American Campus Communities за $10 млрд. Публично търгуваните REITs Welltower и Ventas оперират в същото пространство – конкуренция, която стана особено нагледна, когато Kayne Anderson и Remedy Medical Properties купиха пакет от медицински офис имоти от Welltower за $7.2 млрд. в края на 2024 г., ставайки най-големия собственик на медицински офис площи в САЩ.
Проучване на JLL от 2026 г. показва, че 86% от институционалните инвеститори планират да увеличат експозицията си към жилища за възрастни и здравна инфраструктура тази година.
Какво следва
Пресечната точка на ниско строителство и нарастващо търсене в двата основни сегмента – жилища за възрастни и медицински офиси – генерира условия, при които наемите се очаква да продължат да растат, а инвеститорите с налично финансиране и реализирани сделки ще бъдат в значително по-добра позиция от конкурентите, чакащи пазарна нормализация. Щатите в южната и югозападната част на САЩ държат 28% от пазара на жилища за възрастни и остават основен географски фокус.
Паралелно с това, традиционният жилищен пазар в САЩ се е свил до степен, в която средната възраст на човек, купуващ жилище за първи път, е достигнала 40 години – спрямо 29 години през 1981 г. Делът на първите купувачи е паднал до 21% от всички сделки, най-ниското ниво от над четири десетилетия. Повторните купувачи са средно на 62 години, а средната възраст на всички купувачи е 59 години – пазар, който работи за хората с капитал, не за тези, които го търсят.
При около 20,000 единици под строеж годишно и нужда от 1 милион нови имота до 2040 г., разривът между търсене и предлагане няма как да се затвори бързо.
Информацията, публикувана в TradeNews, има единствено информационен характер и не представлява финансов, инвестиционен, правен или какъвто и да е друг професионален съвет. Пазарите на акции, криптовалути, форекс и дигитални активи са силно волатилни и миналото представяне не е гаранция за бъдещи резултати. Читателите следва самостоятелно да правят собствено проучване и, при необходимост, да се консултират с лицензирани финансови или други професионални консултанти. TradeNews не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, произтичащи от използването на публикуваната информация.
