Лихвите по ипотеките в САЩ достигнаха шестмесечен връх, докато конфликтът с Иран разтърсва пазарите

Както съобщиха от CNBC, 30-годишната ипотека с фиксирана лихва се е повишила до 6,38% за седмицата, приключила на 26 март 2026 г. – четвъртото поредно седмично повишение и най-високата стойност за повече от шест месеца. 15-годишната фиксирана лихва последва примера, скачайки от 5.54% на 5.75% за една седмица.

Ескалиращият конфликт между САЩ и Израел с Иран внесе нова нестабилност на световните енергийни пазари, което доведе до рязко покачване на цените на петрола. Това, от своя страна, подхрани страховете от инфлация и повиши доходността на 10-годишните държавни облигации – бенчмаркът, който ипотечните лихви следват най-отблизо. Когато президентът Тръмп даде актуална информация за конфликта наскоро, без да даде индикации за скорошно разрешение, доходността отбеляза ново покачване. Лихвите последваха.

Пазар, който вече е на ръба

Моментът едва ли можеше да бъде по-лош. Пролетният сезон за покупка на жилища традиционно е най-активният период на годината, а този вече беше нестабилен. Общият обем на заявленията за ипотеки спадна с 10.5% за седмицата, приключила на 20 март 2026 г. – пряк отговор на скока на лихвите, който отблъсна много потенциални купувачи.

Джоел Бернер, старши икономист в Realtor.com, определи покачващите се лихви като „голяма пречка“ за сезона. Много потенциални купувачи отлагат решенията си или предпочитат да подновят наемите си, вместо да поемат ипотека при сегашните разходи. Данните потвърждават това: макар продажбите на съществуващи жилища да са се повишили с 1.7% през февруари до годишен темп от 4.09 милиона единици – надминавайки очакванията – тази цифра все още е значително под нивата отпреди пандемията. Незавършените продажби на жилища, които отбелязаха краткосрочно повишение през февруари по време на временно понижение на лихвите, сега са изложени на риск от обратен тренд.

Фед наблюдава, но не предприема действия

На 18 март Федералният резерв задържа референтната си лихва на ниво 3,5-3.75%, позовавайки се на „неясна перспектива“. Представителите на Фед признаха рисковете от инфлация, свързани с геополитическата ситуация, но отказаха да предприемат действия. Повечето членове на комитета все още очакват поне едно понижение на лихвите преди края на годината, въпреки че ясен график вече няма.

Предпазливостта на Фед отразява труден баланс. По-рано тази година картината изглеждаше по-управляема: охлаждащ се пазар на труда, по-добри спредове по ипотеките и множество понижения на лихвите, вече усвоени от системата. Най-новият доклад за заетостта допринесе за този предпазлив оптимизъм – или поне така изглеждаше – като показа спад от близо 100,000 работни места. При нормални условия този фон би поддържал ипотечните лихви стабилни или би ги понижил. Вместо това ескалацията на напрежението с Иран надделя над фундаменталните фактори в рамките на няколко седмици.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

Европа удвоява усилията за енергийна независимост – какви са ключовите акценти

Главният икономист на Freddie Mac, Сам Катер, призна нестабилността, но отбеляза, че настоящите лихви, които са 6.38%, все още са под нивото от преди година, когато 30-годишната средна стойност беше 6.65%. Това не е голямо утешение за купувачите, които сравняват днешните разходи с рекордно ниското ниво от 2.65% през януари 2021 г. – но това е контекстът, който подкрепя твърдението на Катер за „постепенни подобрения“ на по-широкия пазар.

Предлагането остава структурен проблем

Освен лихвите, основният проблем на пазара не се е променил. Недостигът на жилища в САЩ вече надхвърля 4 милиона единици. Общият брой на непродадените жилища достигна 1.29 милиона през февруари – предлагане за 3.8 месеца – което все още е под нивото от 5 до 6 месеца, което икономистите считат за балансирано. Започнатото жилищно строителство се увеличи със 7.2% през януари до годишен темп от 1.487 милиона единици, най-високият за почти една година, но само строителството не може бързо да запълни дефицит от такъв мащаб.

Цените на жилищата са се охладили, но не са се сринали. Националната средна цена на съществуващите жилища беше $398,000 през февруари, само с 0.3% над нивото от предходната година. Годишният ръст на цените, измерен по индекса Case-Shiller, се забави до 1.3% в края на 2025 г. – най-слабото поскъпване от 2011 г. насам. Няколко пазара в „Слънчевия пояс“, включително Финикс, Далас и Маями, отбелязаха пряк спад на годишна база. Zillow съобщи, че общата достъпност се е подобрила с около $30,000 в сравнение с миналата година, главно благодарение на ръста на заплатите, който изпреварва увеличенията на цените, но това подобрение се изяжда с всяко седмично увеличение на лихвите.

На 13 март беше подписана изпълнителна заповед, целяща да намали разходите по сключването на ипотеки с до $5,000 – политически жест, който може да предложи незначително облекчение, но не допринася много за справянето със структурните сили, които в момента определят лихвите.

Какво следва

Прогнозистите очакват волатилността да продължи в краткосрочен план. Ако цените на петрола останат високи поради конфликта с Иран, лихвите биха могли да се повишат до 6.5% или повече през следващите седмици. Fannie Mae прогнозира, че лихвите в крайна сметка ще паднат под 6%, като целта е 5.7% до четвъртото тримесечие. Стратезите на Morgan Stanley виждат подобна траектория, като лихвите потенциално могат да спаднат към 5.75% по-късно през годината – при условие, че геополитическата ситуация се стабилизира и Федералният резерв пристъпи към намаляване на лихвите.

Засега пазарът на жилища изчаква, кпувачите са в пауза, а псродавачите задържат имотите си. А пролетният сезон, който трябваше да даде тласък на пазара, отчаян за такъв, засега не оправдава очакванията.