Имотният пазар в САЩ под натиск, сделките в България също се свиват

Американският жилищен пазар регистрира най-лошото си тримесечие от шест години насам – при 118 727 имота е открита процедура по изземване само между януари и март 2026 г., което представлява ръст от 26% спрямо същия период на 2025 г., според данни на ATTOM Data Solutions. Само през март са отчетени 45 921 случая – с 18% повече спрямо февруари и с 28% повече спрямо март миналата година.

Банките са иззели реално 14 020 имота през тримесечието – с 45% повече спрямо година по-рано, а новозапочнатите процедури са достигнали 82 631, или с 20% повече на годишна база. Средното национално съотношение е 1 на всеки 1 211 жилища, но проблемът е географски концентриран – Индиана е най-засегнатият щат с 1 на всеки 739 жилища, следвана от Южна Каролина, Флорида, Делауеър и Илинойс. Сред големите градове най-лошите показатели са в Кливланд, Джаксънвил и Индианаполис.

Противно на очакванията, основният двигател не са лихвените проценти по ипотеките. Голяма част от засегнатите собственици имат фиксирани ипотеки под 4%, договорени по времето на рекордно ниските нива от Ковид пандемията. Проблемът е в страничните разходи – данъците върху имотите, застрахователните премии, таксите на домоуправителните асоциации и сметките за битови услуги са нараснали толкова бързо, че реалните заплати изостават осезаемо. Освен това по време на пандемията държавата временно забрани на банките да изземват имоти от длъжници – след като тази защита изтече, всички забавени случаи тръгнаха едновременно през съда. Сравнението с 2008 г. е неизбежно, но според анализатори не е уместно – обемите остават далеч под историческите върхове и повечето американски собственици не са на ръба – имотите им струват повече от дължимото по ипотеката. Тенденцията обаче е устойчива и върви в една посока.

Търговски ипотечни книжа: $41,5 милиарда просрочени задължения

Търговският имотен пазар в САЩ също изпитва сериозни проблеми. Просрочените търговски ипотечни кредити, обединени в ценни книжа, са достигнали 6,1% през май 2026 г. – общо $41,5 милиарда проблемни заеми, според S&P Global Ratings.

Само за един месец към проблемните заеми са добавени още $770 милиона. Офис сградите показват известно подобрение след януарския връх, докато складовият и индустриален сектор се оказа неочакваното слабо звено за май.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

Най-големият имотен фонд за 2026 г. залага на застаряваща Америка

Заемите с много кредитополучатели са достигнали 8,1% просрочия, докато тези с единичен кредитополучател са при 4,2%. Зад официалния показател от 6,1% се крият още 182 заема на стойност $13,4 милиарда, които технически се обслужват, но собствениците им не могат да рефинансират при сегашните лихви. Те не се броят като проблемни – засега.

България: охлаждане по психологически, не финансови причини

Българският имотен пазар регистрира 38 154 вписани продажби през първото тримесечие на 2026 г., което представлява спад от 15,5% на годишна база, според данни на Агенцията по вписванията. Статистиката отразява успокояване след бума – в почти всички големи градове без изключение.

Разпределението по градове показва, че не всички пазари са засегнати еднакво. Варна поема най-силния удар – 2 433 сделки и спад от 21,5%. Бургас отчита 1 507 сделки (-18%). В София сделките са 7 529, което означава 12,3% по-малко спрямо Q1 2025 г., но на тримесечна база – спрямо края на 2025 г. – сривът е 38,1%. Единственият относително стабилен голям град е Пловдив с 3 410 сделки и спад от 2,1%.

Обяснението е по-скоро психологическо, отколкото финансово. Паниката, която движеше пазара в края на 2025 г. – страхът, че спестяванията ще изгорят преди приемането на еврото, вече я няма. Спекулативните инвеститори са се отдръпнали, а на пазара са останали предимно купувачи с реална жилищна нужда, които нямат причина да бързат.

Парадоксът с кредитите

Докато реалните сделки падат, банковото ипотечно кредитиране расте. За тримесечието договорените ипотеки са нараснали с 3,9% до 11 470, а делът на имотите, купени с кредит, е скочил от 24,4% на 30,1% от всички сделки. С други думи, хората, които купуват в момента, разчитат значително по-малко на лични спестявания и значително повече на банките. Ако тази тенденция се задълбочи – по-малко сделки, но по-задлъжнели купувачи – рисковият профил на пазара се влошава, без да изглежда тревожно в краткосрочен план.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

Първо жилище на 40: Как имотният пазар изключи цяло поколение

Средната лихва по новите жилищни кредити в страната остава около 2,45%, а местните банки разполагат с висока ликвидност – депозитите на домакинствата надминаваха ръста на доходите седем поредни тримесечия. Банките в България практически не изземват имоти на длъжници, за разлика от американските банки. Рискът тук е по-дългосрочен: цените на имотите са с 47,5% над историческата средна стойност спрямо наемите, което означава, че купувачите залагат на бъдещ ръст, а не на реална доходност. При по-продължителна стагнация тази логика се разпада – но засега няма признаци на остър натиск върху системата.

Според Красимир Джамбазов, търговски директор на New Estates, пазарът не е в криза – просто купувачите вече не купуват на всяка цена. Анализи на SORENDA Real Estate, Bulgarian Properties и Unique Estates, цитирани от Forbes Bulgaria, стигат до същото заключение: след години на спекулативен ръст решенията за покупка се взимат по-бавно и с повече пресметнатост.