Имотният пазар под натиск: Какво се случва в България, Европа и САЩ

Броят на сделките пада, продавачите изчакват, а купувачите – особено извън столицата – се колебаят. В същото време Европейската комисия се опитва да реши жилищната криза на континента с нов мащабен план, докато отвъд Атлантика американският пазар буксува под тежестта на упорито високите лихви, определени от Федералния резерв.

Спад на сделките в България – какво показват данните

За първите два месеца на 2026 г. пазарът на недвижими имоти у нас е регистрирал спад от 17.4% в броя на сделките спрямо същия период на 2025 г., според предварителни данни, споделени от Капитал.

Важно уточнение: спадът не е равномерен. Той е концентриран предимно в по-малките населени места и при сделките със земеделски земи, които са и с най-рязък отлив. Следват апартаментите и къщите. В София картината е по-различна – броят на сделките остава относително стабилен.

Въпреки спадналата активност, цените не само че не падат – на места дори се покачват. Причината е засиленото търсене в конкретни сегменти: енергийно ефективни нови сгради, къщи в периферията на по-големите градове, луксозни имоти в топ локации като района около Докторски паметник.

По-ясна картина ще се получи след публикуването на отчета на Агенцията по вписванията за първото тримесечие на 2026 г.

Защо пада броя на сделките?

Обясненията са няколко и се преплитат. Немалка част от продавачите умишлено изчакват – разчитат, че с влизането на България в еврозоната цените ще скочат и предпочитат да продадат по-късно на по-висока цена. Паралелно с това, нарастващите опасения от инфлация и потенциално по-скъпи ипотечни кредити карат и купувачи да се колебаят.

За момента обаче кредитирането не се е свило. Напротив – според кредитния консултант Иво Димитров интересът към ипотеки се е засилил в началото на годината. Лихвите по плаващите кредити са около 2.13% – рекордно ниски нива, които продължават да стимулират пазара. По неофициални данни на Капитал, около 35% от сделките в страната се сключват с ипотечен кредит, като е възможно реалният дял да е по-висок.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

Пазарът на недвижими имоти в ОАЕ се срина след иранските удари – и най-лошото може тепърва да предстои

Предупреждението обаче идва от Европа: средната лихва там според доклад на ЕЦБ от март е 3.35%, а исторически погледнато, в повечето държави, присъединили се към еврозоната, е имало скок на лихвите в първите пет години след влизането. Тенденцията е те да се изравнят с европейските нива – въпрос на кога, не дали.

Профил на купувача

Въпреки общия спад в броя на сделките, търсенето не е изчезнало – просто се е преориентирало. Активните купувачи днес са по-избирателни и насочват вниманието си към конкретни сегменти, където виждат реална стойност.

• Енергийно ефективното ново строителство (клас A+) е сред най-търсените имоти в момента. Купувачите масово избягват стари сгради с високи разходи за поддръжка и се насочват към модерни сгради с фотоволтаици, висококачествена изолация и термопомпи. Логиката е проста – по-ниските бъдещи сметки оправдават по-високата покупна цена.
• Завършените и обзаведени апартаменти се продават с очевидна премия. Причината е в драстичното поскъпване на довършителните работи и хроничната липса на майстори. Хората предпочитат да платят повече на квадратен метър, отколкото да минат през ремонт с непредвидими разходи и срокове.
• Къщите в периферията на големите градове остават изключително търсени. В радиус от 20 до 30 км около София и Пловдив търсенето на самостоятелни жилища с двор далеч надвишава предлагането, което задържа цените стабилни независимо от общите пазарни тенденции.
• Луксозните имоти в топ локации са категория сама по себе си. Центърът на София – особено районът около Докторска градина и Оборище – и крайбрежните зони на Черно Море от първа линия не усещат общия пазарен натиск. Купувачите там разполагат с налични средства и не зависят от банково финансиране, което ги прави устойчиви на лихвени колебания.
• Инвестиционните имоти за краткосрочен наем – ориентирани към платформи като Airbnb и Booking – запазват позициите си в градове с развит туризъм и бизнес активност. Малките, функционални жилища в тези локации се възприемат като сигурно убежище за спестяванията срещу инфлацията.

Средни цени в София и страната

Според информация от Bulgarian Properties, годишният ръст на цените в основните градове изглежда така:

• София – €2,500/кв.м (▲ +18% годишно)
• Варна – €1,900/кв.м (▲ +17% годишно)
• Бургас – €1,700/кв.м (▲ +19% годишно)
• Пловдив – €1,520/кв.м (▲ +13% годишно)

В рамките на самата столица разликите са съществени. По данни на imot.bg, средните цени по квартали изглеждат така (евро/кв.м):

Европа реагира: Планът за достъпни жилища

На 16 декември 2025 г. Европейската комисия представи първия по рода си Европейски план за достъпно жилищно настаняване. Поводът е повече от очевиден: от 2013 г. насам цените на жилищата в ЕС са нараснали с над 60%, а наемите – с около 20% към края на миналата година.

Планът стъпва на четири стълба: увеличаване на строителството, мобилизиране на инвестиции, структурни реформи и защита на уязвими групи – млади хора, студенти, медицински работници, учители.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

AI бумът на 21 век: Частни кредити и как банките печелят, докато другите поемат риска

Конкретните мерки включват опростяване на правилата за държавна помощ в сектора, нова Европейска жилищна стратегия с цел изграждане на около 2 милиона жилища годишно и предстоящ Закон за достъпните жилища (2026), насочен срещу краткосрочните наеми в зони с жилищен стрес.

Финансово, вече са заделени сериозни ресурси: €43 милиарда от бюджета на ЕС за 2021-2027 г. са вече мобилизирани. Европейската инвестиционна банка (ЕИБ) е поела ангажимент да удвои жилищното финансиране до €6 милиарда годишно до 2026 г. Паралелно се изгражда общоевропейска инвестиционна платформа съвместно с ЕИБ.

В дългосрочен план се очаква: първата Жилищна среща на ЕС (2026), въвеждане на дигитални паспорти на сградите (2028) и амбициозната цел – нулеви нетни въглеродни емисии от жилищния фонд до 2030 г.

САЩ: Пазар без вятър в гърба

Американският имотен пазар навлиза в 2026 г. без очакваното облекчение от Федералния резерв. На заседанието си от март 2026 г. FOMC реши да запази лихвите непроменени – в диапазона 3.5-3.75%. Надеждите, че по-ниските лихви ще раздвижат пазара, засега остават надежди.

Растежът на цените се е забавил осезаемо. Националният индекс на жилищните цени е отчел само 1.4% годишен ръст за 2025 г. – един от най-слабите резултати от години насам, според данни, споделени от Forbes. За 2026 г. анализаторите прогнозират между 0% и 3% ръст в национален мащаб. Главният икономист на Националната асоциация на брокерите (NAR) Лорънс Юн говори за ръст от около 2-3%, изравнен с инфлацията. Анализаторите на J.P. Morgan са още по-пазарливи – банката прогнозира 0% ръст, разчитайки, че слабото нарастване на търсенето едва ще компенсира по-голямото предлагане.

Предлагането расте умерено, ценовият натиск отслабва, но купувачите масово избират да изчакат.