Имотите в Китай: 35 месеца спад и 65% срив в приходите от земя

По данни на Националното статистическо бюро цените на новите жилища в 70-те най-големи града са паднали с 3.5% на годишна база през май, което е 35-ият пореден месец на спад и най-голямото понижение от май 2025 г. насам. На вторичния пазар картината е още по-мрачна: проучване на China Index Academy за юни показва спад в 88 от 100 наблюдавани града, като по-големите областни градове са надолу с над 8% за година, а продажбите на нови жилища за първите пет месеца на годината са се сринали с 10.8% по площ и с 13.5% по стойност.

Причината този спад да тежи толкова върху цялата китайска икономика се крие в уникалната роля на имота в системата. Kитайският имот е едновременно три неща: около 70% от богатството на домакинствата, обезпечението зад дълг на домакинствата, който се е утроил от 2008 г. насам, и основният източник на приходи за местните власти, които продават земя, за да покриват разходите си. Един и същи актив изпълнява едновременно три функции в китайската икономика и когато цената му пада, ударът се усеща навсякъде. Падащата акция засяга онзи, който я притежава, докато падащата цена на жилището в Китай засяга собственика, банката, която го е финансирала, и правителството, което е разчитало на него.

Реалните цени вече са под нивото от 2005 г.

Според изследване на харвардския икономист Кенет Рогоф и Юанчен Ян от МВФ, публикувано чрез Brookings Institution, китайските граждани държат над 70% от богатството си в жилища, до голяма степен заради капиталовите контроли и ограничените алтернативи за инвестиране на вътрешния пазар. Рогоф подчертава, че първостепенният проблем при срива на цените не са масовите фалити по ипотеки, а обстоятелството, че хората се чувстват значително по-бедни и съответно режат потреблението си. Същият механизъм според авторите е изиграл централна роля и в Япония през 90-те години, като китайският вариант се утежнява от факта, че по-малките, по-слабо развитите градове, където спадът е най-дълбок, генерират около 60% от БВП на страната.

Мащабът на обедняването личи от данните на Банката за международни разплащания: реалният индекс на жилищните цени в Китай е паднал от пик 113 през 2021 г. до 85.1 през първото тримесечие на 2026 г., тоест под нивото от 2005 г., когато започва измерването.

В редица градове цените са надолу с над 40% от върха, а на места дори с над 50%. Това отваря и втория фронт на удара, банковия. Ипотеките формират над половината от дълга на домакинствата в Китай, дял, оценен от KBC Group на 54% още през 2019 г., а по данни на Федералния резерв на Ню Йорк остава над 50% и през 2023 г. Самият дълг на домакинствата вече достига 60.4% от БВП на страната към края на 2025 г. Голяма част от тези ипотеки са отпуснати срещу оценки на имоти, които вече не отговарят на реалните пазарни цени, което означава домакинствата да дължат на банката повече, отколкото жилището им реално струва, състояние, познато като отрицателен собствен капитал.

ПРОЧЕТИ ОЩЕ:

10 компании държат Nasdaq 100 на гърба си

Местните бюджети губят основния си източник на приходи

Исторически продажбите на земя са осигурявали между 30% и 40% от приходите на местните власти, а по данни на китайското Министерство на финансите тези постъпления са паднали от 8.7 трлн. юана през 2021 г. до 4.15 трлн. юана (около $597 млрд.) през 2025 г., четвърта поредна година с двуцифрен спад. Тенденцията се задълбочава и тази година, като за периода януари-април 2026 г. приходите от продажба на земя са надолу с още 27.2% на годишна база, а Caixin изчислява, че постъпленията конкретно от жилищна земя са се свили с около 65% спрямо върха от 2020 г. Резултатът е нарастващ натиск върху финансовите механизми на местните власти (LGFV) и рекордна емисия на обезпечени с държавни активи ценни книжа, тенденция, която Moody’s тълкува като знак за ускоряващ се дългов стрес.

Защо държавата вярва, че спадът е контролируем

Високите изисквания за самоучастие в Китай, често между 30% и 50% при първо жилище, дават на банките буфер, преди неизпълнението на ипотеки да прерасне в системен проблем. Големите банки са държавни и Пекин разполага с лоста да организира спасителни операции и да прехвърля лоши активи към специализирани структури. Властите освен това целенасочено пренасочват капитал от спекулативните имоти към електромобили, зелени технологии и полупроводници, докато държавни предприятия изкупуват непродадени жилища и ги превръщат в социални наеми. През 2025 г. 14 големи държавни компании са увеличили разходите си за земя с 20% и вече формират половината от стойността на сделките, по данни на CRIC.

Консенсусната прогноза от последната тримесечна анкета на Reuters сред анализатори, проведена в края на май 2026 г., предвижда още около 3.5% спад на цените през тази година, лек ръст от 0.3% през 2027 г. и по-осезаемо покачване от 1.8% през 2028 г. Секторът, който в пика си е генерирал близо 30% от БВП, се очаква да се установи трайно на около 15-20%, при условие че потребителското доверие и пазарът на труда в строителството не се влошат допълнително.